— Сергей Дмитриевич, какие проблемы, касающиеся регистрации прав на недвижимое имущество, ушли после вступления в силу поправок в ГК? Какие ключевые вопросы новый закон еще не разрешил?

— Основные проблемы в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество не связаны с Гражданским кодексом. Но вступившие 1 марта в силу поправки в ГК отменили необходимость регистрации сделок, связанных с переходом права. Это, конечно, упрощает процедуру госрегистрации, поскольку сокращает число необходимых заявлений и документов. Регистрация таких сделок всегда осуществлялась одновременно с переходом права и, по сути, не имела какого-то особого смысла. Закон фактически приведен в соответствие с требованием времени.

Остались неразрешенными вопросы, связанные с введением в ст. 8.1 ГК нормы о внесении записей об оспаривании прав и отметок о возражении. В настоящее время не урегулирован ни порядок регистрации таких записей и отметок, ни порядок их погашения. Теоретически, если не урегулировать порядок и сроки прекращения таких записей, реестр может переполниться недействительными отметками о возражении и записями об оспаривании прав.

— Несинхронно вступившие в силу поправки создали ситуацию, когда договоры аренды, заключенные с 1 по 3 марта 2013 г., не подлежали государственной регистрации. Какие проблемы в связи с этим могут появиться в будущем? Чем чревата идея об отмене государственной регистрации договоров аренды?

— Сразу хотелось бы отметить, что буквальное прочтение положений Федерального закона № 302-ФЗ, вступившего в силу с 1 марта 2013 г. и затем измененного с 4 марта, позволяет сделать вывод об отмене регистрации аренды не с 1 по 3 марта, а со 2 по 3 марта.

Договоры, подписанные в эти дни, будут считаться заключенными с момента их подписания сторонами и на них будут распространяться все нормы об аренде и — что опасно — положения ст. 617 ГК о переходе прав арендодателя к новым собственникам, которые о существующей аренде узнать из ЕГРП не смогут.

По-видимому, это и есть та самая главная опасность отмены регистрации аренды, из-за которой она и была возвращена. При отсутствии регистрации аренды не может быть обеспечена публичная достоверность реестра и, соответственно, потенциальные приобретатели объектов недвижимости не могут из достоверного источника узнать о наличии такого обременения.

— Всегда ли наличие судебного спора будет препятствием для регистрации последующих отчуждений/обременений в отношении объекта недвижимости? Что делать, если спор затянулся?

— В Законе о регистрации есть положение, в соответствии с которым наличие судебного спора о зарегистрированном праве само по себе не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода этого права и сделки с объектом недвижимого имущества.

Сведения о спорах и возражениях должны вноситься в реестр для исключения добросовестного приобретения недвижимости. Эта информация позволяет приобретателю сделать осознанный выбор и лишает его возможности ссылаться в дальнейшем на отсутствие информации о притязаниях третьих лиц.

— Как сегодня решается вопрос с регистрацией прав на имущество, приобретаемое в ходе реализации инвестиционных договоров, практика заключения которых в Москве весьма распространена? Были ли случаи регистрации прав в отсутствие акта об исполнении обязательств по инвестконтракту?

— В соответствии со ст. 24.2 Закона о госрегистрации государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 г., осуществляется исключительно при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору.

Если инвестконтракт был заключен без участия публичных органов, то право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество в соответствии со ст. 25 Закона о госрегистрации и ГК, а также с учетом позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Пленума № 54, возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено.

— Ваш взгляд на проблему регистрации права аренды объектов незавершенного строительства.

— В отношении объектов незавершенного строительства ограничений, не позволяющих сдать их в аренду, гражданским законодательством не установлено. Аренда подразумевает пользование имуществом. Согласно ст. 615 ГК арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, — в соответствии с назначением имущества. Однако КоАП запрещает эксплуатацию объекта капитального строительства, в эксплуатацию не введенного. Таким образом, договор аренды объекта незавершенного строительства, предполагающий его использование, является ничтожной сделкой, не соответствующей требованиям закона.

— Решены ли вопросы, связанные с регистрацией прав дольщиков в отношении объекта капстроительства, который еще не сдан в эксплуатацию?

— Исходя из требований ст. 25 Закона о госрегистрации и ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов передача объекта долевого строительства и, следовательно, государственная регистрация прав дольщика осуществляются не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Закон № 214-ФЗ устанавливает, что до момента постройки и передачи объекта долевого строительства его участнику такой объект, а также принадлежащие застройщику права на земельный участок считаются находящимися в залоге у участника долевого строительства. Таким образом, защита прав дольщиков непосредственно предусмотрена Законом.

Регистрация права дольщика на незавершенный объект тем более невозможна, что в отношении такого здания не может быть проведена процедура кадастрового учета, — до ввода в эксплуатацию оно может быть поставлено на кадастровый учет только как объект незавершенного строительства.

— Какие проблемы сегодня существуют с регистрацией прав на объекты незавершенного строительства?

— В соответствии со ст. 25 Закона о госрегистрации основаниями для государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства являются документы, подтверждающие права (аренды или собственности) на земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, а также разрешение на строительство объекта. Но нередки случаи, когда право на земельный участок, отведенный под создание объекта, не оформлено (не зарегистрировано право собственности или не зарегистрирован соответствующий договор аренды). В таких случаях в соответствии со ст. 222 ГК объект обладает признаками самовольной постройки. Поэтому для регистрации права на объект незавершенного строительства требуется прежде всего оформить права на земельный участок.

— Какие схемы обхода Закона об участии в долевом строительстве сейчас используются на практике и какие риски при регистрации прав это влечет? Увеличит ли риск введение в ГК понятия «обход закона»?

— В обход Закона № 214-ФЗ используется практика заключения предварительного договора в соответствии со ст. 429 ГК. Но предварительный договор не может служить основанием возникновения права лица на созданный объект. Для регистрации права требуется наличие записи в реестре о праве собственности продавца на этот объект и представление основного договора.

Заявления о регистрации права на основании предварительного договора до сих пор еще продолжают поступать, но их количество за последние годы значительно сократилось. Большинство застройщиков используют схему привлечения денежных средств физических лиц, предусмотренную Законом об участии в долевом строительстве.

Поэтому введение в ГК понятия «обход закона» с точки зрения государственной регистрации, по нашему мнению, не увеличивает риски дольщиков.

— Какие сложности вызывает отсутствие единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов?

— В последнее время при проведении проверок в сфере государственного земельного надзора участились случаи, когда правом собственности на здание обладают одни юридические лица, а правом пользования землей (в Москве это, как правило, аренда земельного участка) — другие. Субъектами проверки являются обладатели права пользования участком, а к административной ответственности в результате привлекается лицо, в плане проверок не указанное. В ряде случаев число проверяемых лиц возрастает многократно (когда помещения в здании принадлежат нескольким лицам), а это существенно увеличивает нагрузку на государственных инспекторов.

— Расскажите о том, как проходила оценка недвижимого имущества, которая должна быть положена в основу налога на недвижимость.

— В Москве все туры оценки проводились за счет средств бюджета города, а все возникавшие в процессе вопросы решались на межведомственных рабочих группах Росреестра и правительства Москвы. Итогом такого сотрудничества явилось своевременное утверждение результатов властями города.

— По поводу необходимости введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

— Многолетняя практика регистрации прав показала, что одно лишь нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не способно уберечь правообладателей от возможных ошибок. Нотариально удостоверенная сделка, как и сделка, совершенная в простой письменной форме, может быть оспорена в суде. Нередки случаи, когда нотариально удостоверенная сделка не отвечает обязательным требованиям закона, предъявляемым к конкретному виду сделок.

В настоящее время в соответствии с ГК нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью осуществляется в случаях, прямо предусмотренных законом, а также по соглашению сторон. Это обеспечивает право субъектов гражданских правоотношений в большинстве случаев самостоятельно определять, обращаться ли к нотариусу.

Безусловно, в ряде случаев нотариальное удостоверение позволяет обеспечить необходимую юридическую чистоту сделки. Это касается в основном сделок граждан, не обладающих необходимыми юридическими знаниями. Но юридические лица, как правило, в этом не нуждаются, и правило об обязательном нотариальном удостоверении всех сделок с недвижимостью лишь возложит на них дополнительные расходы.

Вообще, если говорить о юридической чистоте сделок с недвижимостью и о соблюдении требований законодательства при их заключении, то я считаю, что институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество в целом достаточно успешно решает эти задачи. Процедура госрегистрации прав на недвижимость предполагает удостоверение личности заявителя (или его представителя), проверку законности сделки, правовую экспертизу документов, установление отсутствия противоречий между заявленным и зарегистрированным правом и иных препятствий для регистрации. Очень помогает и установленный Законом № 210-ФЗ о предоставлении госуслуг порядок межведомственного информационного взаимодействия, позволяющий регистратору при принятии решения о регистрации прав в короткое время получить всю необходимую информацию как о субъектах, так и об объектах права.

Продолжение читайте в журнале "Вестник ФАС МО № 1 2013